“一铺养三代”成已往？“华润万象里返租”事件引发商业地产再思索

原标题：“一铺养三代”成已往？“华润万象里返租”事件引发商业地产再思索

日前，界面重庆报道《答应租金无法兑现，重庆华润万象里商铺贩卖存四大疑问》引起了遍及存眷。“人气就是财富。”维权业主郭勇告诉界面重庆，纵然产权问题终极得以解决，租金问题仍是无法解决的痛点，“当初冲着华润和永辉之间的长期租约买了商铺来投资，如果永辉撤场，商铺找不到人来接盘，业主的租约收益仍是无法保障。”

维权事件背后，实则隐藏着另一个令投资者们焦虑的问题：“一铺养三代”的期间是否已经成为已往式？

现状：商业饱和商铺空置率高

本年以来，重庆商业地产投资价值堪忧的缘故原由除了疫情和电商打击，另有一个不容忽视的现状就是目前重庆商业饱和，商铺空置率高。

据赢商网监测数据显示，2020年二季度（4-6月），重庆59个购物中心，空铺总计约1374个（除却整层楼空置数目），围挡店肆总计168个。而客岁同期赢商网重点监测的主城56个购物中心中，空铺仅109个（除却整层楼空置数目），围挡总数为318个。

详细到区域，江北区：涉及6家购物中心。东原悦荟·新新PARK空铺13个、围挡17个；重庆大融城空铺3个；重庆星光68广场空铺2个；龙湖重庆北城天街空铺9个、围挡2个；重庆国金中心（IFS）空铺5个；CIC天和里空铺5个、围挡1个。

九龙坡区：购物中心有6个。其中，重庆中迪广场空铺46个、围挡6个；龙湖重庆西城天街空铺32个、围挡9个；九龙坡印象汇空铺31个；盘龙奥园广场空铺16个、围挡2个；重庆万象城空铺20个、围挡10个；仁悦天地空铺74个、围挡5个。

根据中指研究院的数据显示，重庆的商业库存从2017年初开始就稳定在600万方左右，2018年商业地产去化周期为41.36个月。这些数据从侧面也可以反应出市场饱和的现状。

业内人士分析，重庆商业繁荣水平极高，比年来吸引了大批人来重庆投资或谋划商铺，商业渐渐饱和，出现供大于求的情况。但与此同时，出现库存消化量赶不上商圈的建设量的问题。商圈规划快，打造速率快，各个商圈在模式、业态单一重复，同质化竞争明显，一旦失去了人流量和消费力，商铺收益率就会降低。

警惕：商业投资注意避坑

针对此次“华润万象里商铺贩卖存疑”事件，业内人士分析，由于重庆商业缺乏好的模式。商业地产开发耗资巨大，出售部门物业成为不少企业的无奈选择。

类似于本次事件的售后返租也曾有先例。2012年，位于南坪焦点商圈焦点位置的天福克拉广场开盘，开发商通过空客商管公司跟业主签署了5年返祖协议，答应5年返约3成的房款，返租仅维持了16个月就停止了。因此投资者要格外注意售后返租的模式，在当下电商崛起的情形下，租金收益另有可能由于商圈的阑珊和业态变化而不停降落，不可听信简朴的口头宣传答应。

值得注意的是，中国房地产指数体系商铺租金指数对天下重点都会主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的观察数据显示，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。

在租金整体下行的大配景下，商业街租金的分化也在加剧。纵然不受疫情影响，重庆五大商圈的租金和空置率漫衍也已显现出差别。

根据中指数据显示，2018年上半年，解放碑商业街租金高达53元/平方米·天，居五大商圈之首，且空置率仅为3.24%；高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。

别的，截至2018年6月，渝北区和九龙坡区商业库存面积较大，超百万方，为第一梯队，渝北区商业可售面积为165.36万㎡；南岸区、江北区、沙坪坝区和巴南区为第二梯队，库存在70万方左右，渝中区、北碚区和大渡口区库存相对较低，为第三梯队。

从贩卖均价来看，渝中区和渝北区成交均价最高，均超2万元/㎡，其中渝中区2018年上半年商业贩卖均价达27122元/㎡，渝北区也达23142元/㎡；九龙坡区贩卖均价最低，仅14775元/㎡；其余六区贩卖均价相近，均在18000元/㎡左右。

相干业内人士提示投资者，投资商铺需要多方面考量，区位是否焦点、人流及购置习惯如何、定位是否同质化，还要制止返租和招商率不足的“坑”。如果一定要举行商铺投资，也要掌握好“热区恒热定律”，占据人流聚集的焦点地段等必备因素。从后电商期间线上线下融合来看，“热区恒热定律”一样实用。